每經(jīng)評(píng)論員 陳夢(mèng)妤

這段時(shí)間，“房地產(chǎn)庫(kù)存52個(gè)月首降”屢上熱搜，人民日?qǐng)?bào)、新華社、央視三大央媒則于4月中下旬罕見(jiàn)同步發(fā)聲，從數(shù)據(jù)解讀、趨勢(shì)判斷到預(yù)期引導(dǎo)，密集釋放“市場(chǎng)筑底回暖、企穩(wěn)回升”的強(qiáng)烈信號(hào)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，截至2026年3月末，全國(guó)商品房待售面積同比下降0.1%，這是該指標(biāo)連續(xù)52個(gè)月正增長(zhǎng)后首次轉(zhuǎn)負(fù)。這一細(xì)微卻關(guān)鍵的變化，不僅標(biāo)志著樓市去庫(kù)存取得階段性成效，更釋放出市場(chǎng)供求關(guān)系向“再平衡”邁進(jìn)的重要信號(hào)。

2021年下半年，全國(guó)商品房待售面積進(jìn)入持續(xù)增長(zhǎng)通道，52個(gè)月的庫(kù)存積壓背后，是樓市供需關(guān)系的深刻調(diào)整。2024年4月，中央政治局會(huì)議提出統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，拉開(kāi)了新一輪去庫(kù)存序幕。此后，供需兩端協(xié)同發(fā)力，去庫(kù)存效果逐步顯現(xiàn)：全國(guó)商品房待售面積累計(jì)同比增幅從2024年5月15.8%的高位持續(xù)收窄，直至2026年3月迎來(lái)首次同比下降。

庫(kù)存首降的意義，不僅在于數(shù)據(jù)層面的轉(zhuǎn)折，更在于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。從庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，待售3年以下的面積同比下降1.8%，降幅較2月末進(jìn)一步擴(kuò)大，說(shuō)明近3年新形成的有效庫(kù)存正被快速消化，改善趨勢(shì)明確。這種結(jié)構(gòu)性去庫(kù)存，意味著市場(chǎng)消化的是近年來(lái)新增的合理供給，去化質(zhì)量較高；同時(shí)，也預(yù)示著市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，行業(yè)被動(dòng)累庫(kù)存階段結(jié)束，主動(dòng)去庫(kù)存周期正式開(kāi)啟。隨著供求關(guān)系逐步平衡，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期將逐步修復(fù)，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。

需要注意的是，此次庫(kù)存下降與過(guò)去“量?jī)r(jià)齊升”的邏輯截然不同。真正驅(qū)動(dòng)庫(kù)存下降的核心力量是供給側(cè)的調(diào)整：一季度房屋新開(kāi)工面積同比下降20.3%，竣工面積下降25.0%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度，全國(guó)300城住宅用地成交6274萬(wàn)平方米，同比下降23.5%；土地出讓金2350億元，同比下降42.4%。事實(shí)上，從四大一線城市發(fā)布的2026年度供地計(jì)劃看，“減量提質(zhì)、存量盤活、保障產(chǎn)業(yè)與民生、嚴(yán)控商品住宅增量”已成為供地主線。如北京2026年計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地200—240公頃，而2025年為240—300公頃，縮量特征明顯。

庫(kù)存數(shù)據(jù)的邊際改善，并不意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)完全出清。首先，部分房企的債務(wù)壓力依然存在，融資端“白名單”機(jī)制雖好，但商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好依然謹(jǐn)慎。其次，新舊模式的轉(zhuǎn)換仍在陣痛期。從依賴土地財(cái)政和高周轉(zhuǎn)的舊模式，轉(zhuǎn)向以“好房子”和租賃保障為主的新模式，需要地方財(cái)政、土地制度、稅收政策等一系列深層次改革的配套。

樓市分化則是另一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)。在北上廣深及部分強(qiáng)二線城市，得益于人口流入和產(chǎn)業(yè)支撐，庫(kù)存去化周期已降至相對(duì)健康區(qū)間，二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)量?jī)r(jià)企穩(wěn)跡象。但若將視線投向全國(guó)，大量三四線城市及部分弱二線城市仍深陷高庫(kù)存困境。這些區(qū)域的庫(kù)存不僅包括顯性的待售新房，更包括大量掛牌的二手房。對(duì)于非核心區(qū)域而言，去庫(kù)存依然是一場(chǎng)與時(shí)間的賽跑，依然面臨著深度調(diào)整壓力。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角看，庫(kù)存首降是樓市進(jìn)入新平衡周期的起點(diǎn)。隨著去庫(kù)存的持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)將逐步完成階段性調(diào)整，從過(guò)去的“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”。未來(lái)，“好房子”建設(shè)、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、城市更新等領(lǐng)域?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入增長(zhǎng)和就業(yè)形勢(shì)的穩(wěn)定，也將為樓市平穩(wěn)健康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

告別高增長(zhǎng)、高杠桿，進(jìn)入存量?jī)?yōu)化、精細(xì)運(yùn)營(yíng)的新階段，我們需要更多的耐心與智慧。0.1%的庫(kù)存下降看似微不足道，卻凝聚著過(guò)去幾年政策調(diào)控的成效，更承載著市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展的期待。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞