每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜楊軍    

買房像“開盲盒”的時(shí)代正在悄然改變。

5月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從貝殼研究院方面獲悉，今年前4個(gè)月，深圳新房現(xiàn)房銷售占比達(dá)56%。其中，預(yù)售房源合計(jì)成交7479套，現(xiàn)售房源合計(jì)成交9524套。

這些數(shù)字背后是購(gòu)房者對(duì)“確定性交付”的渴望，也成為房企在市場(chǎng)調(diào)整之際的主動(dòng)破局之道。如美的置業(yè)在徐州發(fā)布會(huì)上明確宣布“告別傳統(tǒng)預(yù)售模式”，正式落地“主動(dòng)現(xiàn)房戰(zhàn)略”。天津泰達(dá)格調(diào)玖章，定位為天津首個(gè)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目，主打的口號(hào)也是“買入即交付”。

政策端也在為扶持現(xiàn)房銷售持續(xù)發(fā)力。其中，海南全省已全面推行現(xiàn)房銷售制度，廣州、銀川等城市也陸續(xù)推出試點(diǎn)地塊、出臺(tái)激勵(lì)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)向現(xiàn)房化平穩(wěn)過渡，現(xiàn)房置業(yè)正逐步成為樓市主流趨勢(shì)。

深圳中鐵能建·閱臻府項(xiàng)目營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)  每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

有中介帶看項(xiàng)目約七成屬于現(xiàn)房

深圳的房產(chǎn)中介最先感受到這場(chǎng)市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，他們的日常工作早已不是帶著客戶穿梭在沙盤與效果圖之間，更多時(shí)間是在各個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目的實(shí)景園區(qū)里，帶看現(xiàn)房項(xiàng)目的比例也在不斷攀升。

5月19日上午，在深圳從事房地產(chǎn)中介多年的莊明，剛帶完兩組客戶看完中鐵能建閱臻府項(xiàng)目。該項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，主體全部封頂，工程進(jìn)度約95%~96%，預(yù)計(jì)今年6月~8月完成交付（合同交付時(shí)間為9月30日）。

“我現(xiàn)在基本只帶看兩類新房項(xiàng)目，一類是項(xiàng)目剛開盤，（開發(fā)商）給到渠道的折扣比例比較高，中介推盤意愿較強(qiáng)；另一類是項(xiàng)目屬于準(zhǔn)現(xiàn)房或者接近現(xiàn)房狀態(tài)，所見即所得，客戶成交概率更大?！鼻f明向記者表示，目前其在深圳帶看的項(xiàng)目中，約有七成屬于現(xiàn)房項(xiàng)目。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前在市場(chǎng)營(yíng)銷層面，已經(jīng)有越來(lái)越多項(xiàng)目把現(xiàn)房當(dāng)作樓盤的宣傳重點(diǎn)，包括前海未來(lái)城、中鐵能建?閱臻府、深業(yè)泰瑞府、前海時(shí)代·臻府等項(xiàng)目都將對(duì)外的宣傳口徑統(tǒng)一為現(xiàn)樓或“準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)”。

現(xiàn)房銷售項(xiàng)目成為中介重要宣傳點(diǎn)

隨著現(xiàn)房現(xiàn)售熱度走高，不少城市開始出現(xiàn)現(xiàn)房項(xiàng)目熱銷的情況。

今年5月5日，天津泰達(dá)格調(diào)玖章開盤，高調(diào)打出“買入即交付”口號(hào)，當(dāng)?shù)孛襟w將其定義為天津樓市從“期房預(yù)售”向“現(xiàn)房銷售”轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性實(shí)踐。而從市場(chǎng)反饋看，整體成交還不錯(cuò)，項(xiàng)目開盤僅3小時(shí)，去化超過七成，首日銷售金額達(dá)到5.83億元。

江西南昌的“豪馳壹品”也提供了另一種樣本。2026年1月，這個(gè)樓盤以“主動(dòng)現(xiàn)房銷售”身份開盤，成為南昌新規(guī)后首個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目。開發(fā)商用了3年時(shí)間把整個(gè)樓盤建設(shè)完成，購(gòu)房者可以直接看到實(shí)景園林、地下車庫(kù)、真實(shí)戶型，項(xiàng)目均價(jià)約6800元/平方米，并未明顯高于周邊競(jìng)品。

部分民企開發(fā)商也選擇主動(dòng)擁抱現(xiàn)房項(xiàng)目。美的置業(yè)這家進(jìn)入徐州市場(chǎng)已有16年、累計(jì)開發(fā)28個(gè)項(xiàng)目的房企，近日宣布“告別傳統(tǒng)預(yù)售模式”，正式落地“主動(dòng)現(xiàn)房戰(zhàn)略”。其首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目君蘭玥位于徐州主城核心區(qū)，采用“先建后售、全實(shí)景呈現(xiàn)”模式。

“現(xiàn)房熱銷并非偶然現(xiàn)象，而是樓市發(fā)展大勢(shì)所趨，如今購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)愈發(fā)理性，格外看重實(shí)景品質(zhì)與交付安全?！?月19日下午，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，如今地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求已發(fā)生明顯變化，現(xiàn)在居民住房消費(fèi)非常注重看到的和買到的是一樣的，不容許開發(fā)商粉飾樣板房，而房企也在順勢(shì)轉(zhuǎn)變開發(fā)與營(yíng)銷思路、現(xiàn)房銷售占比增加。

行業(yè)發(fā)展邏輯將根本性重塑

現(xiàn)房銷售早已不再是簡(jiǎn)單的營(yíng)銷宣傳口號(hào)。梳理樓市發(fā)展脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)，20多年來(lái)，國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期依托高周轉(zhuǎn)預(yù)售模式運(yùn)轉(zhuǎn)：房企拿下地塊后便可開啟房源銷售，借助購(gòu)房者首付與銀行按揭回款推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，形成拿地、預(yù)售、快速回款、再度拿地的擴(kuò)張循環(huán)。隨著現(xiàn)房銷售模式加速普及，這套沿用多年的行業(yè)發(fā)展邏輯，正在迎來(lái)根本性重塑。

“站在購(gòu)房者視角，主動(dòng)現(xiàn)房除了所見即所得，在購(gòu)房流程、交房時(shí)效、售后保障三大維度，都帶來(lái)確定性更強(qiáng)、體驗(yàn)更省心的實(shí)際利好?！泵赖闹脴I(yè)方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，美的置業(yè)之所以在徐州推出現(xiàn)房銷售模式，一定程度上與企業(yè)在當(dāng)?shù)氐亩嗄晟罡嘘P(guān)，已經(jīng)積累了一定的市場(chǎng)口碑。因此，企業(yè)推行主動(dòng)現(xiàn)房不是被動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是主動(dòng)擁抱行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展趨勢(shì)。

雖然從購(gòu)房者角度來(lái)說，現(xiàn)房銷售能帶來(lái)更大確定性。但業(yè)內(nèi)人士仍提醒稱，更長(zhǎng)的資金沉淀周期、更高的融資壓力，都是當(dāng)下各方都必須直面的現(xiàn)實(shí)。

李宇嘉告訴記者，推行現(xiàn)房銷售首先會(huì)大幅拉長(zhǎng)房企資金沉淀周期，顯著抬升融資成本，行業(yè)資金承壓明顯。想要緩解壓力，需要地價(jià)、融資利率同步下調(diào)，再輔以審批流程優(yōu)化等政策配套。

“而現(xiàn)階段行業(yè)最大阻礙，在于市場(chǎng)產(chǎn)品迭代快、行業(yè)變動(dòng)大，長(zhǎng)開發(fā)周期易造成產(chǎn)品面世后競(jìng)爭(zhēng)力不足，疊加地價(jià)難下調(diào)，轉(zhuǎn)型阻力不小?！崩钣罴畏治龇Q。

記者注意到，一些城市在土拍環(huán)節(jié)就開始規(guī)定住宅項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售相關(guān)要求，從土地源頭引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)型。

以深圳為例，從2023年8月起，深圳在土拍環(huán)節(jié)重啟現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；2024年多宗出讓宅地設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，10月首次推出100%現(xiàn)房銷售地塊，試點(diǎn)范圍與強(qiáng)度持續(xù)擴(kuò)大。

多宗住宅用地直接在出讓公告中寫明“全部現(xiàn)房銷售、不得預(yù)售”。2025年12月10日，福田梅林B405-0308地塊成為深圳最新一宗“全現(xiàn)房”宅地，由中鐵置業(yè)競(jìng)得，要求商品住房全部現(xiàn)房銷售、1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工。

而早在2024年10月，寶安A219-0080地塊就已明確“全部現(xiàn)房銷售”，這是2016年后深圳首宗明確這一要求的宅地（深圳歷史首宗全現(xiàn)房宅地為2016年龍華A816-0060地塊）。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝