每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜程鵬 畢陸名    

記者|陳榮浩

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深圳的豪宅市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升。

5月23日，中信城開信悅灣加推78套302㎡海景大平層，半小時(shí)售罄，實(shí)現(xiàn)兩開兩罄；同日，由華潤置地與招商蛇口聯(lián)合打造的深圳觀潮，加推40套198㎡—257㎡闊境大宅，開盤當(dāng)即宣告售空。

而從價(jià)格維度看，信悅灣一套519㎡頂樓復(fù)式備案單價(jià)達(dá)39.86萬元/㎡，總價(jià)超2億元，刷新內(nèi)地住宅備案單價(jià)新紀(jì)錄。

這并非孤例。4月26日，深圳觀潮首開222套房源，去化率95%，銷售額突破60億元，刷新2026年深圳頂豪首開紀(jì)錄。5月21日，信悅灣二批次79套房源獲批，備案均價(jià)約20.83萬元/㎡，套均總價(jià)約6402萬元。

當(dāng)下深圳樓市也浮現(xiàn)出新的市場(chǎng)趨勢(shì)，高端房源熱銷之外，深港兩地看房置業(yè)的互動(dòng)風(fēng)潮也悄然興起。

5月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中海云頌玖章項(xiàng)目處了解到，該樓盤近期迎來一支規(guī)模達(dá)百人的香港北上看房團(tuán)。現(xiàn)場(chǎng)視頻資料顯示，看房團(tuán)以包車形式集體抵達(dá)售樓處，項(xiàng)目置業(yè)顧問全程使用粵語溝通講解，適配香港購房者的交流習(xí)慣。

最高單價(jià)直沖39.86萬元/㎡

5月23日，深圳灣畔的中信城開信悅灣78套302㎡海景大平層半小時(shí)內(nèi)被一搶而空，總價(jià)區(qū)間達(dá)5200萬元至7500萬元，這已是該戶型第二次整棟售罄。

更令人咋舌的是，項(xiàng)目中一套519㎡頂樓復(fù)式，備案單價(jià)飆至39.86萬元/㎡，總價(jià)超2億元，不僅超越了去年首批次38萬元/㎡的紀(jì)錄，更一舉捅破內(nèi)地住宅備案價(jià)格天花板，將內(nèi)地豪宅單價(jià)首次拉到近40萬元/㎡的高度。

同一天，位于前海灣核心地段的深圳觀潮同樣交出亮眼成績單。由華潤置地與招商蛇口雙央企聯(lián)合開發(fā)的該項(xiàng)目，加推8單元40套198㎡—257㎡灣海寬幕園景大宅，開盤即售罄。

回溯4月26日首次開盤，該項(xiàng)目推出222套房源，去化率95%，銷售額突破60億元，刷新2026年深圳頂豪首開紀(jì)錄。

記者注意到，此次加推的純板樓低密大宅，采用2梯2戶設(shè)計(jì)，層高3.3米，容積率僅3.4。項(xiàng)目部分樓層折合的單價(jià)約13.4萬元/㎡—14.2萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間2660萬元—3623萬元，再次刷新寶中片區(qū)價(jià)格天花板。

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳“3000萬元+”豪宅成交168套，同比上漲約155%。成交房源高度集中于南山后海板塊。

“新房頂豪熱銷，直接帶動(dòng)周邊二手豪宅市場(chǎng)活躍度上升?！鄙钲谀仙降禺a(chǎn)中介劉鎮(zhèn)杰坦言，深圳灣片區(qū)包括鴻威海怡灣、太古城、恒裕濱城二期等二手房項(xiàng)目看房熱度明顯提升。

以毗鄰信悅灣的三湘海尚為例，近期成交節(jié)奏加快，小區(qū)住宅主流成交單價(jià)集中在14.7萬元/㎡—17.7萬元/㎡；寶中壹方中心也受觀潮價(jià)格帶動(dòng)，業(yè)主心態(tài)走強(qiáng)，交易議價(jià)空間不斷壓縮。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從企業(yè)層面看，目前在深圳打造的高端項(xiàng)目中，基本已形成央企主導(dǎo)格局。其中，信悅灣的開發(fā)商為中信城開；觀潮的開發(fā)商為招商蛇口+華潤置地；后海沄璽花園的開發(fā)商為華潤置地+中海地產(chǎn)。

這些項(xiàng)目的熱銷并非偶然。深圳“4·29樓市新政”劃定福田、南山、寶安新安為核心放寬區(qū)域，深戶家庭最高可購3套，社保滿1年非深戶可購2套，持居住證非深戶無需社保即可購置1套，為高端市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑。

同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年4月深圳一二手房價(jià)格實(shí)現(xiàn)兩連漲，新房環(huán)比漲0.1%，二手房環(huán)比漲0.3%。市場(chǎng)復(fù)蘇信號(hào)強(qiáng)烈。

“深圳頂豪熱銷，根源在于核心地段優(yōu)質(zhì)房源具備不可復(fù)制的稀缺性。本地高端購房需求長期存在，過往限購政策壓縮供應(yīng)規(guī)模，新政放寬限制后，這類資產(chǎn)重新成為置業(yè)熱門選擇。”5月25日，深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉分析稱，在行業(yè)整體仍存在不確定性的背景下，央企項(xiàng)目憑借資金實(shí)力與交付保障，進(jìn)一步贏得高凈值人群青睞。

香港看房團(tuán)也來了

深圳豪宅走出獨(dú)立行情，深港不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)往來愈發(fā)緊密，雙向置業(yè)熱度持續(xù)走高，百人規(guī)模港人看房團(tuán)組團(tuán)赴深看房，正是區(qū)域樓市聯(lián)動(dòng)升溫的直觀體現(xiàn)。

5月21日，坐落于深圳龍華民治街道的高端項(xiàng)目中海云頌玖章，迎來大型港人看房團(tuán)實(shí)地到訪考察。

這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，源于香港樓市“撤辣”（所謂的“撤辣”，是指“撤掉辣招”。為了應(yīng)對(duì)樓市過熱，香港曾采取了一系列管控措施，被稱為“辣招”）政策的持續(xù)發(fā)酵。自當(dāng)?shù)厝嫒∠~外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅已滿兩年，市場(chǎng)束縛大幅減少，樓市交易熱度穩(wěn)步回升，2026年一季度新房登記量創(chuàng)下同期歷史新高。

與此同時(shí)，內(nèi)地買家成為推動(dòng)香港樓市復(fù)蘇的重要力量，據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年1月—4月，內(nèi)地買家占香港一二手住宅成交量的約27%，涉及金額高達(dá)616億港元（約合534億元人民幣）。

一邊是內(nèi)地資金南下置業(yè)香港，一邊是香港購房者北上挑選房源，深港雙向置業(yè)已然成為灣區(qū)樓市全新發(fā)展趨勢(shì)。

而價(jià)格差距，成為吸引港人前來深圳置業(yè)的關(guān)鍵因素。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然深圳豪宅單價(jià)普遍在10萬元/㎡—20萬元/㎡，但與香港頂級(jí)豪宅相比仍具優(yōu)勢(shì)。以信悅灣39.86萬元/㎡的單價(jià)為例，再創(chuàng)內(nèi)地新房單價(jià)新高，但香港山頂、淺水灣等頂級(jí)豪宅動(dòng)輒50萬港元/㎡—80萬港元/㎡（約45萬元/㎡—72萬元/㎡），深圳價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，深圳住宅居住舒適度更高，戶型空間更開闊、社區(qū)密度更低，疊加深港通勤路網(wǎng)日趨完善，極大契合港人自住改善與資產(chǎn)配置需求。

購房人群結(jié)構(gòu)也迎來明顯變化，新生代高收入群體逐步成為高端市場(chǎng)消費(fèi)主力。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2025年末，深圳總價(jià)千萬元以上豪宅成交客群中，“90后”占比達(dá)31%，從業(yè)者多集中在科研、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、新能源汽車、半導(dǎo)體等科創(chuàng)領(lǐng)域。

業(yè)內(nèi)部分人士判斷，短期內(nèi)深圳豪宅火熱行情仍將延續(xù)。

鄒少偉表示，長期限購管控使得深圳核心地段頂豪房源供應(yīng)緊缺，如今購房門檻放寬，積壓的改善與投資需求集中釋放。豪宅坐擁稀缺地段與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，保值抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出，在市場(chǎng)調(diào)整階段吸引力較強(qiáng)，有望率先帶動(dòng)區(qū)域樓市穩(wěn)步回暖。

土地端儲(chǔ)備也為豪宅市場(chǎng)提供長期支撐。記者注意到，2026年6月深圳核心片區(qū)將出讓兩宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，一宗坐落前海桂灣，緊鄰招商海晏府；另一宗位于南山粵海街道科技南軟件基地周邊，業(yè)內(nèi)預(yù)判兩宗地塊后續(xù)大概率會(huì)被用于開發(fā)高端住宅產(chǎn)品。

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