每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜畢陸名    

5月28日，國務(wù)院公開發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”），明確了2026年至2030年我國城市更新工作的發(fā)展目標、重點任務(wù)、重大工程與配套政策。

規(guī)劃設(shè)定了階段性發(fā)展目標：到2030年，城市更新行動取得重要進展，人居環(huán)境明顯改善、安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固、治理水平大幅提高；到2035年，基本建成創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

同時，規(guī)劃聚焦城市發(fā)展與民生改善，部署六大核心任務(wù)、七大政策舉措及14項重大工程，尤其在存量資源盤活、住房品質(zhì)提升、老舊住房更新改造、房地產(chǎn)新模式構(gòu)建等領(lǐng)域出臺多項支持政策。

“作為首次出臺的城市更新‘十五五’規(guī)劃，整體更加注重原則性、整體性的謀劃，充分融合了城市更新前瞻性的發(fā)展理念，可持續(xù)性的發(fā)展機制，系統(tǒng)性的實施模式。”5月28日，中指研究院研究總監(jiān)吳建欽向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）分析稱。

城市更新發(fā)展目標進一步展望至2035年

吳建欽表示，在此前《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提出的發(fā)展目標基礎(chǔ)上，城市更新的發(fā)展目標進一步展望至2035年。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在激活城市存量資源潛力方面，規(guī)劃指出，全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)，推動已供未開發(fā)土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，強化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。

因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。加強和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理。

推進“好房子”建設(shè)方面，實施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標準、設(shè)計、材料、建造、運維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。

鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，應(yīng)用性能優(yōu)異的新型建材。在新建、改造住宅項目中開展數(shù)字家庭建設(shè)，豐富數(shù)字家庭應(yīng)用場景。

持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方面，重點對建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開展專項體檢，聚焦補齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)實施針對性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。結(jié)合改造同步完善長效管理機制，提高管理維護水平。

業(yè)內(nèi)：最大亮點是出臺多項可落地的量化指標，搭建多元投融資體系

“本次規(guī)劃核心是依托‘兩個轉(zhuǎn)向’推動城市高質(zhì)量發(fā)展，依托六大更新任務(wù)、七大保障措施，構(gòu)建可持續(xù)更新機制，助力2030年城市開發(fā)建設(shè)模式轉(zhuǎn)型初見成效?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

在李宇嘉看來，本次規(guī)劃最大亮點是出臺多項可落地的量化指標，明確“十五五”期間老舊小區(qū)改造11.5萬個、危舊房改造50萬套、城中村改造4000個等具體目標，覆蓋民生、發(fā)展、安全三大更新領(lǐng)域，讓城市更新告別模糊化推進，實現(xiàn)精準落地。同時，規(guī)劃確立“先體檢、后更新，體檢更新一體化”的全新邏輯，圍繞房屋安全、管線、水質(zhì)、節(jié)能、數(shù)字家庭等維度開展城市體檢，真正做到了有的放矢、精準“把脈”。

吳建欽也表示，規(guī)劃首次在全國層面針對居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新改造提出了量化的發(fā)展目標。其中居住空間的更新改造規(guī)模較“十四五”有所下降，產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新規(guī)模較“十四五”力度有所上升，這表明未來的城市更新將更加綜合、更加系統(tǒng)。

在落地機制與資金保障上，李宇嘉指出，規(guī)劃建立“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的層級體系，依托城市更新項目庫實現(xiàn)項目常態(tài)化儲備、動態(tài)調(diào)整，落實“一項目兩方案”機制，保障項目有序推進。

吳建欽認為，規(guī)劃在城市更新政策體系支持方面，更好回應(yīng)市場關(guān)注點，提出了多項創(chuàng)新性舉措?！疤貏e是重點提出了要構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地、健全法律法規(guī)標準體系?！?/p>

其中，在“更大力度支持盤活存量土地”方面，提出了包括過渡期滿土地出讓政策、土地使用權(quán)續(xù)期及地價計收規(guī)則、優(yōu)化不動產(chǎn)登記規(guī)則等多個方面進一步明確了更好適應(yīng)市場需要的政策方向。在“健全法律法規(guī)標準體系”中系統(tǒng)性提出了未來需要結(jié)合城市更新場景，需進一步完善的相關(guān)法律法規(guī)及標準體系，避免不符合最新形勢的相關(guān)限制，為城市更新的發(fā)展提供更加匹配的制度體系。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進補充指出，本次規(guī)劃搭建起財政、金融、社會資本三路并進的多元投融資體系，有效破解城市更新資金難題。財政層面整合中央支持、地方專項債、配套資金及稅費減免政策；在金融層面創(chuàng)新老舊住房原拆原建專屬金融模式，豐富市場化融資方式；同時依托REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）、資產(chǎn)證券化、公司債券等工具，充分撬動社會資本參與城市更新建設(shè)。

“規(guī)劃還明確要深度盤活城市土地、房屋存量資源，助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。通過全面摸排存量資產(chǎn)底數(shù)，分類盤活老舊廠房、商住用房等閑置資源，完善樓市發(fā)展基礎(chǔ)制度，優(yōu)化保障房、改善性住房供給，支持房企轉(zhuǎn)型深耕、積極參與城市更新建設(shè)?！眹儡S進說。

封面圖片來源：王佳飛